新形势下，加快发展物业服务业，推动物业服务向高品质和多样化升级，是满足人民群众日益增长的美好居住生活需要的重要举措。住宅物业管理事关群众生活品质，事关城市安全运行，事关社会和谐稳定，事关党和国家长治久安。随着房地产事业的发展，物业管理也焕发出新的活力，但机遇与挑战并存，各种问题也逐渐涌现。

一、存在问题

一是业主委员会未尽心履职。业主委员会作为业主大会的执行机构，是全体业主的“代言人”。目前，一些小区的业主委员会过分强调维权，在维权中采取了不正当的形式，忽视了法律法规所允许的维权范围和形式，同时，业主委员会也未尽到对业主的教育和引导责任，导致业主与物管企业间的矛盾愈演愈烈。

二是社区管理未有效整合。由于管理工作不到位，小区内违章停车、私搭乱建、野蛮装修等情况时有发生，上述情况出现后，物业管理企业因无行政权利，只能对居民进行劝阻，企业在实际管理中存在诸多困难，同时业主对物业也囤积诸多不满。此外，由于政策滞后，一些部门在相互配合上缺乏整体性，对整个社区的管理未形成有效整合，甚至把物业企业视为“社会单位”，而非市场经济中的企业主体，忽视了业主与物业企业之间基本的服务关系。

三是开发商与物业管理企业权责不清。开发商遗留问题转嫁给物业管理企业，个别物业管理企业也未按要求提供相应服务。个别小区由于开发商交付房屋时，未履行共同验收环节，导致必要的配套共用设施缺乏，引起入住业主不满。同时，业主又将开发商对于销售承诺没有兑现、房屋质量存在问题、分摊不合理、面积缩水、规划更改、延期交房等问题归责于物业，在找开发商索赔甚至退房但长期解决不了问题，便将怨气发泄至物业管理企业，拒交物业服务费，造成物业费收缴困难。

四是个别物业管理企业服务意识不强。业务素质不高，没有从过去的“管理者”角色转换过来，形成“在管理中服务，在服务中管理”的机制，往往成为业主投诉的热点。部分物业管理企业公共施维修养护不及时、服务不规范、擅自处置物业管理区域内的公共设施、共有财产等行为，成为引发物业企业与业主各种矛盾的导火线。

二、对策

一是业主委员会应合法维权，履职尽责。业主委员会作为业主大会的执行机构，是整合广大业主共同意愿，维护业主合法权益的有效组织形式，是小区公众利益的代表。它有利于明确业主与物业管理企业之间的责、权、利关系，有利于促进形成物业管理市场竞争机制。业主委员会要从全体业主的利益和保护共有财产的角度出发，按照现行的法律规范和政策规定采用合理合法的方式进行理性、有序维权，同时在维权过程中注意把握好度。业主委员会还要与物业管理企业共同制定小区业主应遵守的规章制度，同时要树立责任意识和具备公益心，提高自治能力，加强对业主的正确引导和教育，切实保障业主的合法权益，保障业主正常的生活秩序。

二是政府有关部门要监管、指导到位。政府主管部门应当扮演好四种“角色”：服务者、指导者、监督者、管理者。作为服务者，主管部门要以人为本，更好地为物业管理企业和业主服务。作为指导者，主管部门要尽快完善小区管理的法规政策，出台物业管理的实施细则，加强宣传力度。作为监督者和管理者，主管部门要严格按照法律法规的要求，加强对物业管理企业的管理，依法行政，严格规范物业管理企业的行为。同时应加强对业主行为的正确引导，提高业主素质，为小区和谐氛围的形成创造有利条件。

三是开发商积极提供物质保障基础。开发商应本着百年大计，将质量合格、配套设施合格的房屋交给业主，这也是养活小区物业管理纠纷的前提。开发商前期遗留的问题如房屋质量不合格、分摊不合理、承诺不兑现、配套设施不齐全等，只有解决了这些问题，才能为业主和物业管理企业合作提供一个好平台，为小区和谐氛围的形成创造良好的开端。

四是物业企业牢固树立服务理念。物业管理企业应严格按照政策法规和物业服务合同，公开服务标准、收费标准和收费依据，尽职尽责的为业主服务。物业企业与业主的关系应该定位于鱼水关系，成为业主亲密的朋友和至亲的伙伴。物业企业还要进一步提高自身素质，加强对员工的培训，增强与业主的沟通和交流，积极与政府相关部门配合，进一步提高协调能力，全力支持社区建设，开展健康向上的社区文化活动，促进邻里交流，加强邻里团结。